1 लोग रेडी-टू-मूव फ्लैट खरीद कर भी क्यों फंस जाते हैं -16 कारण

( मेरी  आमेजन किन्डल ई-पुस्तक How to buy a house in India पर  आधारित)

प्रिय घर खरीदार!

आपका  इस चर्चा में  स्वागत है!

आप अपना खुद का घर चाहते हैं.

प्रारंभ में आपके पास दो विकल्प थे:

(i) एक प्लाट (भूखंड) खरीदना और उसपर  मकान बनाना

(ii) सीधे एक फ्लैट  ही खरीदना

आपने (ii) चुना।

मुझे कहना होगा कि आपने किफ़ायत,, सुविधा, लचीलेपन और समय की बचत दृष्टिकोण से सबसे  एक अच्छा विकल्प चुना है।

इस विकल्प को चुनने के बाद आपके पास चार  उप- विकल्प आ गए :

आप खरीदेंगे ,

(i) निर्माणाधीन फ्लैट, या

(ii) एक नया रेडी-टू-मूव  फ्लैट, या

(iii) 0-5 साल पुराना  रि-सेल  फ्लैट, या

(iv) १० -२०  साल पुराना  रि-सेल  फ्लैट

इस बार भी आप विकल्प संख्या २ चुनते हैं .

क्यों?

क्योंकि अगर आप रेडी-टू-मूव खरीदते हैं तो आपको  घर, रास्ता , पानी,लिफ्ट, सेक्युरिटी .सबकुछ   नया  और बिना झंझट , दौड़ –धूप के मिल रहा होता है   है.  चूंकि घर  तैयार है, इसलिए इसके पूरा होने को लेकर कोई अनिश्चितता नहीं है।

अब बड़ा सवाल यह है कि यदि आप इस "सर्वश्रेष्ठ" विकल्प को चुनते  हैं, तब भी क्या कोइ अनिश्चितता , कोइ  चिंता का कारण बचा है?

मेरी आज की चर्चा इसी बात पर है .

आपका पहला सबक :  Hurry Brings Worry : जल्दी का काम शैतान का काम

प्रिय क्रेता, ऐसा अक्सर होता है कि अच्छे  फ्लैट तुरत बिक जाते हैं. आप ये जानते हैं और आपको ये बताया भी जाता है .इस कारण से जैसे ही आपको कोइ फ्लैट  अपनी पसंद और बजट में फिट होता दिखता है , आप उसे  उसी दिन बुक करना चाहते हैं, ताकि कोई दूसरा इसे हड़प न सके।

लेकिन एक नए खरीदार के रूप में आपको पता होना चाहिए कि जो फ्लैट  दिखने में रेडी-टू-मूव है वह खरीदने के लायक नहीं भी हो सकता है .

क्यों?

कई कारण हो सकते है . जैसे :

·       1 हो सकता है कि यह फ्लैट किसी दूसरे व्यक्ति को पहले ही बेच दिया गया हो और यह तथ्य आपसे छिपाया जा रहा हो।

·       2.   नई दिखने वाली इमारत  किसी पुराने  पुराने भवन को अच्छी तरह से मरम्मत करके बनाई गयी हो और ये बात आपसे छुपाई जा रही हो .

·        3. इस फ्लैट की रजिस्ट्री संभव नहीं हो  क्योंकि बिल्डर, कुछ अनियमितता  या कुछ अधूरे विकास  कार्यों के कारण प्राधिकार से  पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने में सक्षम नहीं है।

·         4. यह फ्लैट जिस जमीन पर बना है उसका असली मालिक वो नहीं है जिसने   डेवलपर के साथ कागज़ पर अग्रीमेंट  किया है। या फिर वो आधा अधूरा मालिक हो , उसके पास भूमि का अविभाजित स्वामित्व नहीं था, फिर भी उसने अपने भाइयों की अनुपस्थिति में डेवलपर के साथ सौदा किया, जो विदेश में रहते हैं।

·          5. फ्लैट ऋण के लिए गिरवी है या भूमि विभाग या बिजली विभाग या जल आपूर्ति आदि का उसपर  कुछ बकाया   हैं।जो खरीदेगा वो समझेगा.

·        6. आप 5 वीं मंजिल का फ्लैट खरीद रहे  हैं, जबकि नक्शा केवल G+ 4 के लिए पारित किया हुआ  है।

·        7.  आप भूतल पर  बना फ्लैट खरीद रहे  हैं जिसका स्थान, नक़्शे में  केवल पार्किंग के लिए रखा गया था।

·        8.  आप मुख्य सड़क के सामने वाला दूर के दिखने वाला , आसानी से सबको पता बताने लायक  अपार्टमेंट खरीद रहे हैं जो बाद में मास्टर प्लान के तहत सड़क के चौड़ीकरण के कारण या बिल्डर द्वारा छोड़ दिए गए कम ऑफसेट के कारण प्राधिकार द्वारा तुडवा  दिया जाएगा .

·         9 फ्लैट का मालिक ( विक्रेता ) एक एनआरआई हो सकता है जो सौदे के बाद किसी समस्या के आने पर  आपकी पहुच से दूर हो ।

·         10 बिल्डर -खरीदार एग्रीमेंट में लिखी हुई धाराएं , आपको बिल्डर की गलती की दशा में कमजोर  बना रहे हो. बड़े बिल्डर अपना अग्रीमेंट उसी हिसाब से बनवाते हैं और आप उसे बिना सोचे समझे साइन कर देते हैं ।

·        11 आप फ्लैट को सूखे मौसम में देख रहे हों जबकि बरसात के मौसम में क्षेत्र में जल जमाव होता है

·        12  उस फ्लैट के नजदीक में  कोई मैरेज हाल है जिसमे  शादी के मौसम के दौरान, तेज आवाज में बजता हुआ डीजे हर रोज पूरी रात आपको सोने नहीं देगा .

·         13 उस फ्लैट के नजदीक में  कोई देसी शराब की दूकान ,कोइ स्कूल या कोचिंग सेंटर है जो आपके लिए एक ट्रैफिक जाम ,शोर शराबे  और आवारा तत्वों की शाम की गतिविधियों की समस्या पैदा करेगा  है।

·        14 आपका प्रोजेक्ट  मास्टर प्लान 2030 में प्रस्तावित 80 मीटर सड़क की लाइन में आ रहा है जिसे कुछ साल बाद अचानक हटाने का आदेश आएगा .

·        15 यह इमारत हवाई अड्डे के पास है और इसकी तीसरी मंजिल अवैध है

16. बिल्डर ने  ये फ्लैट उस इलाके में सबसे पहले बनाया है . वहाँ रहने से चोरी-डकैती का  खतरा है. आपको  किराए दार तो मिलेगा  नहीं, उलटे  मेंटेनेंस और सिक्यूरिटी  का पैसा हर महीने जेब से जाएगा .

१६ 

विक्रेता आपको यह नहीं बताएगा कि वह फ्लैट क्यों बेच रहा है। आपको अपने ज्ञान और निर्णय के माध्यम से इसका पता लगाना होगा।

यह  तो था रेडी-टू-मूव फ्लैट्स के बारे में था।

अब निर्माणाधीन फ्लैटों के बारे में बात करते हैं।

 यदि आप निवेश के लिए फ्लैट खरीद रहे हैं, तो निर्माणाधीन फ्लैट एकमात्र विकल्प है। लेकिन, जब रेडी-टू-मूव फ्लैट , जो तैयार दिख रहा है, के साथ इतनी अनिश्चितता हो सकती है, तो आप निर्माणाधीन फ्लैटों के मामले की समस्या की कल्पना खुद कर सकते हैं।

 

यहाँ तक की जानकारी  मेरी पुस्तक (आमेजन किन्डल ई-पुस्तक How to buy a house in India ) के पहले अध्याय से ली गयी है . मेरी पुस्तक अंग्रेजी में है . पाठको की सुविधा और रूचि के लिए मैं उन चीजो को यहाँ हिन्दी में लिख रहा हूँ.

आने वाले दिनों में आपको अपनी पुस्तक के आगे के अध्यायों से सामग्री लेकर हिन्दी में बताउंगा .

मैं आगे के अंको में  आपको ऐसी परिस्थितियों से निपटने और इन सभी समस्याओं को रोकने के लिए आवश्यक सभी जानकारी दूंगा । इन्हें पढ़ने के बाद आपको पता चल जाएगा कि उपरोक्त उल्लिखित धोखाधड़ी का पता कैसे लगाया जाए और कैसे रोका जाए। तथ्यों की पुष्टि के लिए बिल्डर से क्या  कागज़ मांगना है और किससे संपर्क करना है।

मेरी दी हुई जानकारियाँ आपको इस धंधे में होने वाले धोखों और उनसे बचने के रास्तो की जानकारी देंगे .

फिर मैं आपको बाई लाज , भूकंप प्रतिरोधी इमारतों के निर्माण, RERA की अग्रीमेंट धाराओं  का महत्व , लाभों और सीमाओं का पता लगाने, पंजीकरण प्रक्रिया और प्राधिकारों  की जानकारी , विभिन्न मंजूरियों का विवरण जो एक बिल्डर को मकान बनाने के विभिन्न चरणों में लेना चाहिए, इन  सब  का पूरा ब्योरा दूंगा ,

मैं आपको एक  वास्तविक डेटा के साथ एक वास्तविक चालु प्रोजेक्ट के  सत्यापन का लाइव केस स्टडी  भी कराउंगा.

मैं  आपको पंजीकृत समझौते और एफिडेविट  समझौते के बीच का अंतर भी बताउंगा ।

 मैं  आपको यह भी बताउंगा की यदि आप अपनी पत्नी के नाम पर फ्लैट खरीदते हैं तो क्या लाभ है? महिला मालिक से फ्लैट खरीदने में क्या नुकसान है? स्टांप ड्यूटी क्या है और यह कितनी होनी चाहिए? स्वीकृत भवन योजना की वैधता अवधि क्या है? सीसी क्या है, एक कमरे की छत की ऊंचाई कितनी होनी चाहिए; ऐसी कई विशिष्ट चीजें शामिल हैं। सभी प्रासंगिक सरकार के लिए उचित संदर्भ के साथ। आदेश, कार्य और नियम।

मैं  आपको एक उचित साइट का चयन करने, एक विश्वसनीय बिल्डर का चयन करने, एक विश्वसनीय बैंक का चयन करने और यह तय करने में  मदद  करूंगा . साथ मैं आपको  शहर के विकास प्राधिकार , हवाई अड्डा प्राधिकरण ,अग्निशमन विभाग जैसे विभिन्न  विभिन्न विभागों  द्वारा  निर्धारित मानदंडों  और उनके के उल्लंघन के लिए पकड़े जाने के  जोखिम से भी अवगत कराएगी  

मेरा इरादा आपको कम कीमत पर एक निर्माणाधीन फ्लैट खरीदने के लिए फिट बनाना है, जो कि पहले से ही खबरों में कई धोखाधड़ी और घोटालों के कारण सबसे मुश्किल मामला माना जाता है।

ज्ञान किसी भी ग्राहक के लिए सबसे मजबूत हथियार है ।

जल्दी ही दूसरे  अध्याय का हिंदी संस्करण पोस्ट करूंगा।कृपया इस ब्लॉग को सब्सक्राइब करें ताकि आपको  नए पोस्ट की तत्काल सूचना मिल जाए 🙏🙏