२.किस शहर के किस एरिया की किस मंजिल का फ्लैट आपके लिए ठीक है

( मेरी  आमेजन किन्डल ई-पुस्तक How to buy a house in India पर  आधारित)

 

शहर का चयन

फ्लैट खरीदने के लिए, पहला कदम शहर का चयन करना है। निम्नलिखित टिप्स आपकी मदद कर सकते हैं:

यदि आप कि सी  बारबार ट्रान्सफर होने वाली  नौकरी में हैं, तो आप सेवानिवृत्ति के बाद ही अपने घर में  टिक कर रह सकते हैं। इसलिए आपको एक ऐसे घर की जरूरत है जहां चिकित्सा सुविधाएं और आपके रिश्तेदार उपलब्ध हों। आमतौर पर, अपने राज्य की राजधानी सबसे अच्छा विकल्प है।

यदि आप चिकित्सक, अधिवक्ता या व्यवसायी  हैं, तो आपका पहला घर उस स्थान पर होना चाहिए जहाँ आप कमाते हैं; चाहे  यह एक बड़ा शहर हो  या एक छोटा कस्बा  हो।

यदि आप पहले से ही सेवानिवृत्त हैं या 5 साल के भीतर सेवानिवृत्त होने की संभावना है, तो आपको एक विकसित और अच्छी तरह से सड़क से जुड़े क्षेत्र में एक रेडी -टू-मूव या 0-5 साल पुराना  फ्लैट खरीदने की कोशिश करनी चाहिए।

यदि आप युवा हैं और फ्लैट खरीदने और उसमे  रहने के बीच   10 या अधिक वर्ष का समय है, तो आपको शहर के भविष्य के मास्टर प्लान का अध्ययन करके , विकास करते क्षेत्र में एक निर्माणाधीन फ्लैट बुक करना चाहिए। आपको उन क्षेत्रों को लक्षित करना चाहिए जहां नए एम्स, आईआईटी, कैंसर अस्पताल, अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे आदि की योजना है।

मैंने इस पुस्तक में सिटी मास्टर प्लान और सिटी डेवलपमेंट प्लान पर अलग-अलग खंड रखे हैं।

इलाके  का चयन

शहर का चयन करने के बाद, अगला काम इलाके का चयन करना है।

नए विकास क्षेत्र  ( Development Areas) बेहतर विकल्प हैं   क्योंकि उनमें   चौड़ी सड़कें, आधुनिक सुविधाएं  मिलेंगी और वे पुराने शहर की भीड़ से दूर रहेंगे । किसी समय रहे शहर के सबसे महत्वपूर्ण   स्थान ३० साल बाद  अपना आकर्षण खो देते हैं . पटना का पटना सिटी, पटना मार्किट, कोलकाता का बड़ा बाजार , मुजफ्फरपुर का सरैयागंज , कल्याणी चौक आदि इसके उदाहरण हैं  .इसका कारण ये रहता है  की वहाँ आबादी बढ़ जाती है सड़क चौड़ी करने की जगह नहीं  बचती,  आप अपने वाहन को पार्क नहीं कर सकते हैं और न ही वहां एक चार पहिया वाहन में जा सकते हैं। इन क्षेत्रों में भूजल तालिका बहुत गहरी हो चुकी होती है सीवर लाइन नहीं बिछाई गई है। सरकार को  सड़क चौड़ीकरण के लिए जगह पाने के लिए भारी प्रयास करने होंगे। कुछ बिल्डर इन क्षेत्रो में पुराने मकान तोड़कर नए  बना रहे हैं . पर वो उस क्षेत्र  को तो नहीं बदल पाएँगे .

इसलिए नए क्षेत्रों को प्राथमिकता दें। लेकिन मुख्य सड़क के बहुत करीब नहीं जाना चाहिए क्योंकि भविष्य का विकास आपके क्षेत्र में अतिक्रमण कर सकता है और आपको अगर जगह छोड़नी पड़ी तो केवल आपके ध्वस्त भवन के खिलाफ कुछ मुआवजा मिलेगा। हमेशा मुख्य राजमार्ग से 500 मीटर और नए विकास की शाखा सड़कों से 100 मीटर की दूरी बनाए रखें।

नए क्षेत्रों में, अन्य मुख्य शहर को जोड़ने वाले बाई-पास या राजमार्ग के पास एक स्थान चुनें। यदि किसी नदी पर एक नया पुल बनाया जा रहा है, तो वह क्षेत्र भी बहुत अच्छा है। हालांकि, नदी, हवाई अड्डे, महत्वपूर्ण इमारतों से आसपास के क्षेत्र कभी-कभी निषिद्ध  हो सकते हैं .ये चीजें  आप इस पुस्तक के एक अन्य खंड में सीखेंगे  जिनमे बिल्डिंग बाई ला’ ज  के बारे में बताया गया है .

यदि आप कोइ फ्लैट देखने जाते हैं और पाते हैं कि आपका अपार्टमेंट  एक विकसित क्षेत्र का शुरुआती बिंदु है और आपके भवन के पीछे बहुत सी जमीन खाली है, तो मान लीजिये की भविष्य में आपके घर के सामने सड़क के चौड़ीकरण की संभावना है। ऐसे में सरकार आपको सामने जमीन छोड़ने के लिए बाध्य करेगी , भले ही मुआवजा दे . ऐसे स्थान पर अगर इस तरह सामने खाली जगह छोटी हो या दुसरे की हो और आपको अपना फ्लैट तुडवाना न पड़े, तभी फ्लैट खरीदें अन्यथा  बड़े मोहल्ले के  शुरू में  फ्लैट न खरीदें। मैं, आगे चलाकर भवन अनुमति ( Building Sanctions ) पर लिखे अपने अध्याय में , आपको एक अनुमोदन पत्र ( sanction letter) का एक वास्तविक नमूना  दिखाऊंगा जिसमे यह लिखा है  है कि भविष्य के में होने वाले सड़क के चौडीकरण /विकास में ( मास्टर प्लान के अनुसार विकास के लिए)  बिल्डर को राज्य सरकार को सामने की जगह का उपहार में देना होगा।

इस विचार से भी, आपको सिटी मास्टर प्लान और सिटी डेवलपमेंट प्लान का अध्ययन करने की आवश्यकता है। पूरे मास्टर प्लान को पढ़ने में  आपके श्रम को बचाने के लिए, मैंने  अध्याय 9 और 10 में, महत्वपूर्ण और दिलचस्प भागों का संक्षिप्त संकलन  किया है जिन्हें आप एक फ्लैट खरीदार के रूप में  जरूर जानना पसंद करेंगे।

प्रोजेक्ट  का चयन

एक सामान्य जीवन शैली के लिए, एक छोटा प्रोजेक्ट चुनें जिसमें जॉगिंग ट्रैक, स्विमिंग पूल, क्लब, जिम आदि न हों। यदि आपने ये शौक आज तक नहीं पाले हैं , तो आपको भविष्य में भी उनके लिए समय नहीं मिलेगा। देखा-देखी अगर जिम जाना शुरू भी कर दिया को कुछ दिनों बाद किसी कारण से ( आलस्य वश ) छूट जाएगा और आप अपने पुराने ढर्रे पर आ जाएँगे .हाँ, उसकी फीस आप देते रहेंगे .

इसलिए आपके भवन में सिर्फ जरुरत की चीजें  जैसे ,जनरेटर , जनरेटर से जुड़ा लिफ्ट, सुरक्षा और  खुला स्थान होना चाहिए। इसमें पानी का स्वतंत्र स्रोत और उचित सीवर और अपशिष्ट निपटान प्रणाली होनी चाहिए (मंजूर भवन योजना ( Sanctioned building plan)के साथ इन प्रणालियों का मिलान करें और देखें कि बिल्डर ने सिर्फ कागज़ पर अच्छा प्लान पास कराया है या सचमुच वैसा बना भी रहा है ,अगर वैसा  नहीं बनेगा तो CC नहीं मिलेगा और आपके फ्लैट की रजिस्ट्री बिना CC के होगी नहीं .

आज की आधुनिक और शानदार परियोजनाएँ कई सुविधाएँ प्रदान करती हैं। लेकिन वहाँ, आप संपन्न और शक्तिशाली लोगों के साथ रहते हैं। यदि आप उतने संपन्न नहीं हैं, तो आप हमेशा उनके जीवन स्तर ,उनकी कारों, उनके बच्चों के स्कूलों, उनकी पार्टियों, उनके समूह के समारोहों, उनकी वेशभूषा, आभूषण, विदेशी दौरों, विवाह, उपहार आदि से  बराबरी करने के लिए  चिंतित रहेंगे । इसलिए फ्लैट लीजिये बराबरी के लोगों के बीच।

यदि आप एक निर्माणाधीन परियोजना में  जा रहे हैं और बिल्डर के पिछले रिकॉर्ड्स ज्ञात नहीं हैं, तो आप भारतीय स्टेट बैंक द्वारा स्वीकृत परियोजना पर भरोसा कर सकते हैं। यदि एसबीआई नहीं है, तो कम से कम बैंक ऑफ महाराष्ट्र या कुछ अन्य प्रतिष्ठित सरकारी बैंक। यदि बिल्डर आपको एसबीआई से बचने के लिए सुझाव देता है और कुछ निजी बैंक से त्वरित ऋण प्राप्त करने में आपकी मदद करता है, तो आपके पास उसकी विश्वसनीयता पर संदेह करने का यह एक कारण है।

सरकार द्वारा बेची जा रही  परियोजनाएं या  पियरलेस हाऊसिंग या सहकारी समिति के फ्लैट भी अच्छे विकल्प हैं।

यदि बिल्डर आपको बताता है कि विभिन्न विभागों के वरिष्ठ अधिकारियों ने अपने फ्लैट इस प्रोजेक्ट में बुक किए हैं तो उससे प्रभावित होकर उसपर भरोसा न करें ।शुरू से अंत तक सबकुछ चेक करें. पहले देखें की उसने जमीन का कागज ठीक रखा है और मकान का नक्शा ठीक से पास कराया है .इन चीजों के लिए मैंने अलग से अध्याय रखे हैं जो आप आगे पाएंगे . साथ ही  टाउन प्लानिंग और बाय लॉज, भूकंप के उपाय, बाढ़ जोखिम, आग जोखिम, प्रदूषण और ध्वनि जोखिम, भूमि और स्वामित्व, पट्टे और विभाजन के मुद्दों, सक्षम प्राधिकारी, और समझौते की शर्तों जैसे बुनियादी बातों पर जाएं। इनमें से प्रत्येक पहलू के लिए इस पुस्तक में अलग-अलग खंड दिए गए हैं।

अपने फ्लैट का चयन

ध्यान रहे की आप पूरे परिसर को नहीं खरीदते हैं । आप केवल एक विशेष फ्लैट खरीदते हैं। कुछ आवासीय परिसर हैं, जो  सम्पूर्णता में  बहुत आकर्षक लगते हैं। लेकिन अगर आप उस इमारत की एक विशेष इकाई को अलग से  केन्द्रित होकर देखते हैं, तो यह एक बंद माचिस की डिब्बी या एक अँधेरे स्टूडियो  की तरह लग सकता है.

एक अच्छे  फ्लैट में निम्नलिखित गुण होते हैं:

1. दक्षिण मुखी  बालकनी होंना । यदि दक्षिण और पूर्व दोनों तरफ खुले हैं तो यह सबसे अच्छा विकल्प  है।

2. एक की बजाय 2-3 बालकनियां  होना. दक्षिण और पूर्व की ओर वाली बालकनी में एक ही जगह पर, वॉशिंग मशीन प्वाइंट और कपड़े सुखाने वाले क्षेत्र।

3. कमरे की लंबाई और चौड़ाई लगभग बराबर होनी चाहिए। लंबाई चौड़ाई से 3 फीट अधिक होनी चाहिए ताकि 3 फीट की दूरी छोड़ने के बाद प्रयोग करने योग्य क्षेत्र एक वर्ग हो।

4. कमरे का डिजाईन ऐसा हो की रास्ते में कम जगह बर्बाद हो और और फर्नीचर के लिए अधिकतम स्थान बचे : उदाहरण के लिए, यदि बेडरूम में एक अलमारी, एक संलग्न शौचालय और एक संलग्न बालकनी है, तो एक अच्छा वास्तुकार अलमारी, बालकनी और शौचालय को इस तरह से रखेगा कि बेड रूम के एक ही रास्ते   से सभी 3 दरवाजों तक पंहुचा जा सकेगा . यदि बालकनी और शौचालय के लिए अलग-अलग मार्ग छोड़ दिए जाते हैं, तो फर्नीचर के लिए बहुत कम जगह बची होगी। जगह  का  कुशल संयोजन करके  करके आर्किटेक्ट आपको  एक बड़ा फ्लैट खरीदने के बराबर लाभ दे सकता है  .

5. विद्युत लाइनों और विद्युत ट्रांसफार्मर से दूर बालकनी  : इन चीजों की तुलना में 1-2 मंजिल ऊंचा होना बेहतर है यदि वे आपकी बालकनी के सामने हैं।

6. प्रवेश द्वार के खुलने पर घर के अन्दर का  कम से कम हिस्सा दिखे .

7. आसन्न फ्लैटों से गोपनीयता।

8. अगर बिल्डिंग में केवल एक  लिफ्ट का प्रावधान है तो  आपका फ्लैट 2 मंजिल से ऊपर नहीं होना चाहिए  क्योकि लिफ्ट बीच बेच में खराब होती ही रहती है . यदि 2 या अधिक लिफ्टें हैं  जिससे  एक के खराब होने पर दूसरे का  उपयोग कर सकते  हैं, और लिफ्टों को बिजली कटौती के दौरान जनरेटर पर चलाया जा सकता है, तो आप किसी भी मंजिल पर अपना फ्लैट ले सकते हैं।

9. पर्याप्त वेंटिलेशन और धूप। यदि आपकी बालकनी के सामने भूमि का एक बड़ा भूखंड खाली है, तो  खुशी की बात नहीं है . क्योकि बड़े भूखंड में बड़े प्रोजेक्ट और ऊँची इमारते बनेंगी जो आपके घर को  धुप और हवा से वंचित कर देंगी .

10. आपके फ्लैट की छत सीधे सूरज के संपर्क में न हो ।

11. रसोई  घर छोटा बिलकुल न हो ।

12. पर्याप्त छत की ऊंचाई।अगर कोइ बेड पर खड़ा हो तो पंखे से न टकराए .

13. बच्चों के गिरने को रोकने के लिए घने ग्रिल के साथ 4 फीट ऊंची बालकनी की रेलिंग।

14. स्पेस  की बचत : किचन,बाथरूम और बेडरूम में  दीवार  से लगी  सर  के लेवेल से ऊँची कप्बोर्ड्स ।

15. ऊर्ध्वाधर स्थान का पर्याप्त उपयोग। ओवरहेड डिब्बे और लोफ्ट (विमान के बारे में सोचें, वे स्पेस  का प्रबंधन कैसे करते हैं)।

16. अन्य भवन और अन्य फ्लैट से पर्याप्त दुरी हो ।

17. अपने फ्लैट के सामने अन्य फ्लैट का पिछला हिस्सा  न हो .

18. बालकनी को पानी से भरे या कीचड़ वाले क्षेत्र के सामने न हो .

19. आपातकालीन स्थिति में बच निकलने  के लिए वैकल्पिक मार्ग हो ।

20. मजबूत बाहरी दरवाजे और मोटी बाहरी दीवारें हों क्योकि चोर इसी से घुसते हैं ।

21. अतिथि कक्ष और नौकर का कमरा अलग प्रवेश और अलग शौचालय।

22. एयर कंडीशनर के लिए खुला स्थान उपलब्ध।

23. अच्छी गुणवत्ता वाले फर्श और बाथरूम फिटिंग।

24. गैस पाइपलाइन।

25. हर डिब्बे में लेटर बॉक्स टाइप डस्टबिन।

26. काम करने की स्थिति में इंटरकॉम और सीसीटीवी।

27. रखरखाव, सुरक्षा प्रणाली और धन योगदान के बारे में निवासियों के बीच कोई विवाद नहीं।

28. उसी सोसाइटी में एक  डॉक्टर रहता हो ।

 

फ्लैट के चुनाव का अध्याय यहीं समाप्त होता है .

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अगले अध्यायों में…

यहाँ पर हमने चुनने के बारे में चर्चा की।

अब हम पुष्टि ( verification) करने के बारे में चर्चा करेंगे।

सत्यापन की कोई सीमा नहीं है। यह आपकी क्षमता पर निर्भर करता है। इसलिए मैंने सत्यापन को 3 स्तरों  में विभाजित किया है

पहले स्तर  का सत्यापन यानि सबसे कम सत्यापन आपको करना है हर हाल में ; यहां तक ​​कि सबसे प्रतिष्ठित प्रमोटरों से खरीद के लिए भी ।

दुसरे  स्तर  का सत्यापन यानि थोड़ा ज्यादा  सत्यापन आपको करना है जो उन बिल्डरों के प्रोजेक्ट में  जो नक़्शे के हिसाब से न चलकर , ईमारत के आकार, जमीन  आदि में थोड़े बहुत नियमों को तोड़ते हैं।

 सत्यापन  का तीसरा स्टार जमीन के मालिकाना हक से  भूमि से संबंधित है जो कुछ जटिल है।यह आप किसे बड़े सौदे के लिए कर सकते हैं. पर मैंने इसके लिए जमीन के मामलों पर 2 अध्याय अलग से लिखे हैं .

सत्यापन के बाद, कुछ अध्याय हैं जो आपको क्षेत्र में विशेषज्ञ बनाते हैं।

अंत में 4 अध्याय हैं जो आपको एक स्मार्ट खरीदार बनाएंगे।

आगे पढ़ते रहें …

आगे के अध्याय समय समय पर मैं अपलोड करता रहूंगा. आप से आग्रह है की इस ब्लॉग को  subscribe जरूर करें ताकि आपको इसकी सूचना मिलती रहे .